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PREGUNTAS FRECUENTES

PARA VENDER

Cada propiedad tiene un valor de tasación inmobiliario diferente dependiendo del tipo de propiedad, características, zonas, etc. Para vender nuestra propiedad, debemos  saber cuál es la valoración de mercado real de venta, dato del que nos podrá informar el agente inmobiliario. Éste deberá decirte si el valor que logra por tu inmueble es superior al de otro parecido por la misma zona o de las mismas características.

Para una correcta tramitación, debes aportar la copia de las escrituras y el DNI del propietario (si no eres tú mismo), el último recibo del IB y otros gastos como el agua y el gas. Además, también es importante aportar, días previos a la venta, un certificado de estar al tanto de todos los pagos de la comunidad y el Certificado de Eficiencia Energética.

Normalmente, los honorarios rondan entre el 4 y el 5% del precio final de venta. Los profesionales inmobiliarios trabajan a éxito, y se remuneran los honorarios a la firma de la oportuna escritura pública.

Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vivienda, a parte del importe pactado por la compra de la vivienda, son varios:

Si vas a necesitar financiación, tienes una serie de gastos previos a la firma como la tasación (que dará un valor al inmueble sobre el que el banco regirá su operación) y posibles productos bancarios incluidos con la hipoteca.

En ambos casos, si financias o no financias, los gastos serían los siguientes:

  • La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario. Ésta debe realizarse por un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.

Al estar regulado por Ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Para las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones, los precios son más reducidos.

  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: los impuestos y sus costas varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano. Entre los impuestos más comunes, estarían estos:
  • El IVA: sólo lo tendrás que pagar cuando se trate de una vivienda de obra nueva y se compre directamente al promotor. En este caso, los compradores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa. El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: sólo lo pagarás si se trata de vivienda usada. Se trata de un  10% del precio escriturado.  Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, por minusvalías o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.
  • Gastos de gestoría la gestoría tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero que sobre.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.
  • En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.

Si por algo se caracteriza Essencia Inmobiliaria es por ofrecer a todos sus clientes un servicio realmente personalizado, con un trato familiar y muy cercano, basado en la profesionalidad, en la eficiencia y en la búsqueda constante de la satisfacción de nuestros clientes. Usted podrá acudir a nuestras oficinas siempre que lo desee y hablar con nosotros en persona, no tendrá que llamar a molestos teléfonos del tipo “902” que le harán perder su tiempo y su dinero cada vez que necesite una solución. Somos profesionales de carne y hueso, a su alcance, en su entorno habitual y si algo nos motiva es conseguir que nuestros clientes estén contentos con nuestros servicios.

En Essencia Inmobiliaria, tratamos de ser diferentes, hacemos las cosas de otra manera, seguimos investigando e innovando día tras día, buscando nuevas soluciones, enfoques y estrategias para afrontar la compleja situación actual. Buena prueba de que hacemos las cosas bien es que seguimos adelante en el sector, cosechando muy buenos resultados en un sector tan complicado como el nuestro, por algo será.

Certificado de Eficiencia Energética. Es un requisito legal obligatorio para los vendedores de propiedades. Además el Certificado debe estar visado por el organismo competente. El precio varía en función al tipo de vivienda. En Essencia Inmobiliaria nos encargamos de su gestión.

Las viviendas de protección oficial si se pueden vender, en el caso de querer venderla antes de cumplirse el plazo estipulado hay que solicitar autorización para su venta a la administración que adjudicó las viviendas. También hay que devolver la parte proporcional de las ayudas y subvenciones que en su día se recibieron. Los precios de venta por m2. están sujetos a un importe máximo que te facilitará la Administración que adjudicó la vivienda.

Si puede vender la vivienda hipotecada, y el día de la firma de la escritura pública el apoderado del banco que concedió la hipoteca recibirá la cantidad pendiente de pagar del préstamo y el resto el vendedor.

El plazo para liquidar el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) son 30 días desde la firma de la escritura pública.

El contrato de arras es un contrato privado muy habitual entre las partes para la reserva de la compraventa de inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

¿ Qué es la escritura pública de compraventa?

Cuando vamos a comprar una casa, el último trámite necesario es la escritura pública. Se trata de una escritura firmada ante notario para la posterior inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

La escritura pública se formaliza ante notario, entre otras cosas, para que éste se asegure de que todas las partes han entendido el documento que están firmando. El notario tiene la obligación de leer y explicar el documento entero y todas sus cláusulas.

Esto además es importante si hay una hipoteca, y si un representante del banco está presente en la sala, ya que también se encargará de comprobar que todo esté en regla y los intereses y cláusulas no sean abusivos. Si hay algún elemento poco claro tiene la obligación de avisar al comprador.

Entender la escritura

Los elementos que toda escritura debe tener son los siguientes:

  • Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones.
  • Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de realizar una última comprobación de las cargas del inmueble según el registro.
  • Justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el último año. El notario tiene la obligación de adjuntar una fotocopia del último recibo del IBI.
  • Comprobación del pago de las cuotas de comunidad. El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente.
  • Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
  • Distribución de los gastos de la operación entre las distintas partes.
  • Liquidación de los gastos notariales: base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
  • Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura.

Otros documentos e impuestos

El notario también se encargará de los siguientes documentos y de informar sobre los impuestos derivados de la transacción:

  • Se entregarán las llaves de la casa y otros documentos como la licencia de primera ocupación, necesaria para contratar los servicios de agua, energía eléctrica o gas.
  • El notario solicitará al vendedor el Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
  • Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la Cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
  • El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero, y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial.
  • El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.

Una vez que se haya leído íntegramente la escritura ante notario, y se haya firmado, se procederá a inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Certificado de eficiencia energética (CEE) y por qué es necesario para vender una vivienda

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico que califica el inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética del edificio. Incluyendo la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación.

Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).

¿Cómo es un Certificado de Eficiencia Energética?

Todo certificado de eficiencia energética tendrá como mínimo:

1.- Identificación del edificio.

2.- Identificación del procedimiento escogido para la obtención de la calificación energética:

  • Descripción de las características energéticas del edificio.
  • Identificación de la normativa sobre el ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en el momento de construcción.
  • Descripción de las comprobaciones, pruebas e inspecciones llevadas a cabo por el técnico certificador.

3.- Calificación de la eficiencia energética (etiqueta energética).

4.- Documento que recoja las medidas recomendadas por el técnico certificador.

¿Por qué es necesario el Certificado de Eficiencia Energética para vender una vivienda?

Este certificado resulta obligatorio para una vivienda que se vaya a vender. La ley actual exige que todos los edificios en proceso de venta dispongan de un certificado de eficiencia energética.

Este documento informa de lo eficiente que es un edificio aportando una variable más a tener en cuenta ya que aportará una ventaja o desventaja comparativa respecto al resto de inmuebles que el comprador esté barajando. La nueva normativa tiene como finalidad favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética e inversiones en ahorro de energía.

PARA COMPRAR

Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vivienda, a parte del importe pactado por la compra de la vivienda, son varios:

Si vas a necesitar financiación, tienes una serie de gastos previos a la firma como la tasación (que dará un valor al inmueble sobre el que el banco regirá su operación) y posibles productos bancarios incluidos con la hipoteca.

En ambos casos, si financias o no financias, los gastos serían los siguientes:

  • La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario. Ésta debe realizarse por un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.

Al estar regulado por Ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Para las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones, los precios son más reducidos.

  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: los impuestos y sus costas varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano. Entre los impuestos más comunes, estarían estos:
  • El IVA: sólo lo tendrás que pagar cuando se trate de una vivienda de obra nueva y se compre directamente al promotor. En este caso, los compradores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa. El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: sólo lo pagarás si se trata de vivienda usada. Se trata de un  10% del precio escriturado.  Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, por minusvalías o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.
  • Gastos de gestoría la gestoría tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero que sobre.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.
  • En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.

Si es usted comprador y no va a financiar, solo tendrá que aportar su identificación personal vigente y las cantidades para el pago. Hoy en día, en el mayor número de las ocasiones, se entrega cheque bancario o transferencia del banco de España.

En el caso de financiar su banco le solicitará:
Si es empleado por cuenta ajena: fotocopia del DNI, fotocopia de las 3 últimas nóminas, última declaración de la renta (si la hizo) y vida laboral. Si es empleado por cuenta propia (autónomo): fotocopia del DNI, último trimestre del IVA, última declaración de la renta, facturación y movimientos de cuentas y vida laboral.

 

Si por algo se caracteriza Essencia Inmobiliaria es por ofrecer a todos sus clientes un servicio realmente personalizado, con un trato familiar y muy cercano, basado en la profesionalidad, en la eficiencia y en la búsqueda constante de la satisfacción de nuestros clientes. Usted podrá acudir a nuestras oficinas siempre que lo desee y hablar con nosotros en persona, no tendrá que llamar a molestos teléfonos del tipo “902” que le harán perder su tiempo y su dinero cada vez que necesite una solución. Somos profesionales de carne y hueso, a su alcance, en su entorno habitual y si algo nos motiva es conseguir que nuestros clientes estén contentos con nuestros servicios.

PROFESIONALES

Sí, de hecho ya lo hemos hecho en el pasado en numerosas ocasiones, gestionando importantes promociones de viviendas de nuevas construcción.

En Essencia Inmobiliaria, tratamos de ser diferentes, hacemos las cosas de otra manera, seguimos investigando e innovando día tras día, buscando nuevas soluciones, enfoques y estrategias para afrontar la compleja situación actual. Buena prueba de que hacemos las cosas bien es que seguimos adelante en el sector, cosechando muy buenos resultados en un sector tan complicado como el nuestro, por algo será.

Claro que podríamos ayudarles, puesto que entre nuestros múltiples servicios se encuentra el asesoramiento a empresas que quieran realizar alguna nueva promoción urbanística en Gandía, adquirir terrenos, urbanizarlos si fuera necesario y por supuesto, realizar todos las gestiones y trámites legales necesarios para efectuar dichas operaciones.

FOREIGNER

Property Buying Guide

Achieving the dream of buying property or living in Spain is possible for anyone. Like any big project, it takes a vision and a succession of small steps that take you closer and closer to your goal.

The very first thing you need to do when you have decided to buy property in Spain is think about exactly why you want to go, and what you’re looking for.

Think about what kind of property you want – what would be the perfect home? Where is your perfect location? How many bedrooms or bathrooms do you need? Do you want a terrace, garden and/or a swimming pool? Do you want to rent the property out for part of the year?

The more time you take on this, on thinking about what you want, why you want it and when you want to achieve it, the easier it will be for you to set your ambitions – setting you up for a better outcome that just ‘winging’ it.

Any questions that you can’t find the answer to, write it down somewhere so you can return to it later.

Your budget is also important here – know exactly how much you are willing to pay, and how you are going to do so, from the beginning.

Spending tens or hundreds of thousands of pounds is a huge decision, and not one that should be taken lightly. Working out your finances should be the very first step on your journey to buying property in Spain. You need to know exactly how much money you can spend, and what your financial sources are: savings, the sale or re-mortgage of your UK property, etc.

The key financial points to consider are:

The total amount of money you have available to purchase a property

If you buy with a mortgage, how much deposit with you need, and how will you service the monthly repayments?

Whether you should re-mortgage your UK home to release equity. The costs that will come along with buying the property (taxes and fees etc) Your maximum purchase price, including taxes and fees. The cost of maintaining the property. What other costs are involved in buying a Spanish property? The costs involved in buying a property in Spain will vary depending on whether the property is a new-build or a resale, the actual purchase price itself, and whether you are buying with a mortgage. As a general rule of thumb, you should allow 12 -15% of the purchase price to cover all taxes and fees. These include:

For a resale property, transfer tax (ITP) will need to be paid. In Valencia this is levied at 10% of the purchase price (subject to a minimum cadastral value of the property).

Notary fees & Land Registry fees – generally between €500 – €1,000

Independent lawyer fees – €1,000-€2,000

Agency fees – Real Estate Agencies in Spain charge 3% of the purchase price with a minimum of €3,000

If you are buying with a mortgage – Valuation fees (around €350), stamp duty (1.5% of the mortgage deeds) and a lender’s commission (typically 1% of the capital loans)

New-build properties are subject to VAT of 10%, instead of ITP. Stamp duty is also paid for a new-build, 1.5% of the purchase price.

In addition to these extra costs, as a nonresident you will need a tax identification number (N.I.E – Número de Identidad de Extranjero) and a Spanish bank account in order to buy a property. The NIE is issued by the General Directorate of the Police, and must be used on all tax returns and communications addressed to the tax authorities. This NIE should be processed before completion and you cannot buy a property in Spain without an NIE.

The biggest mistake that you can make is failing to realise the impact of exchange rates on the final purchase price. When you buy a property in euros, you have to agree to purchase a property without knowing the total purchase price – unless you have enough euros in Spain to purchase it. The exchange rate you receive when you transfer pounds in euros will impact that actual cost of the property – and this process is often overlooked, despite the fact that you can save or lose a lot of money through this transfer.

The price of currency fluctuates second by second and we recommend getting in contact with a currency exchange specialist even before you find a property.

Fixed Forward Currency Contract is a binding contract that allows you to fix the currency exchange rate for a future date. For example, if you are thinking of buying a property in 6 months time but you feel you might lose if the currency exchange rate goes against you, you can sign a Fixed Forward contract at the current rate for the future date you have in mind. When it comes to exchanging the funds at your specified date in 6 months, the exchange will be executed at the rate of the contract, which will ensure that you are not affected by any movements in the currency markets. The Fixed Forward contract will be useful for you to budget for the property purchase, however, you could lose if the exchange rates move in your favor as you would be bound by the rate of the contract. Also, even if you decide not to buy a property, you will still need to exchange the funds as the contract is binding and there might be penalties to break it.

Flexible Forward Contract is a variety of the Fixed Forward but it allows you to exchange the funds even by small amounts any time before the specified date in the contract. This could be very useful if you are going to pay a mortgage in euros and would like to know exactly what you will be paying every month.

It is not compulsory to use a solicitor when buying in Spain, but for a relatively small fee, doing so could save you a lot of money in the long run and will bring peace of mind. This is even more important if you aren’t a fluent Spanish speaker, as they will be able to guide you through the details of the transaction, so that you fully understand the contract and supporting documentation.

The property purchase in Spain is closed at the Notary where the contracts are signed but while Spanish notaries are legally trained and mandatory for any property transaction in Spain, they are employed by the government and so officially do not act for either the buyer or vendor. The role of a notary is to oversee and rubber-stamp the paperwork in a property transaction, check all necessary taxes are paid and register the property with the Spanish Land Registry. Your independent solicitor will ensure your contract and property are exactly how you – their client – want them, and that you are protected from any charges left over from the previous owner(s), such as mortgage costs, estate or municipal taxes, and any other claims.

Your solicitor can check any paperwork or payment terms before you sign a contract, and can also arrange for a survey to be carried out. They will review the sale agreement, verify titles and carry out other checks to ensure that you’re protected.

The Número de Identidad de Extranjero or NIE is a Spanish tax number for non-residents of Spain. You need to have this number in place in order to be involved in any official process in Spain, such as buying a property, buying a car, getting your property connected to utilities and for paying taxes. If you are buying a property in Spain it is essential that you have your NIE in place in order to complete the purchase. The number will be issued on a certificate. The certificate has a validity of three months, but the number will never change.

The funds for the purchase of any property in Spain need not come from a Spanish bank account, although that is certainly the most sensible way to proceed. What is important is that the source of the funds is clear and that the payment of the funds from buyer to seller is apparent from documentation provided. In addition, and perhaps most importantly when you are the owner of a property in Spain you will find that it is very difficult and in some cases impossible to pay for utilities from an overseas bank account, hence it will be important for you to have a Spanish bank account as early as possible.

That depends upon the specific circumstances of your purchase, as various points regarding the timescale can be subject to negotiation. As a rough guide, the average purchase takes between four and eight weeks from acceptance of the offer to completion of the transaction.

Stage One – Agreeing a price and carrying out enquiries: Once you have viewed the property that you want to purchase and have agreed a price, but before you make any payment to the seller or the seller’s agent (i.e. before you make a reserve payment), enquiries must be carried out to determine who owns the property, whether there are any debts or other charges registered against it, whether they will be removable upon completion of the transaction, whether the property was built lawfully, and what the on-going liabilities will be.

Stage Two – Private agreement: Once you have received a report on title, considered the risks and decided to proceed with the purchase, you will enter into a private agreement with the seller and make a deposit payment on account of the total purchase price. The terms of the private agreement may well deal with issues arising from the enquiries made.

Stage Three – Completion: The final date for completion will be established in the private agreement. Completion documentation will be prepared and signed before a Notary, usually in Spain.

Stage Four – Post completion: Once the transaction is complete, purchase tax will be paid on your behalf and the property will be registered in your name.

Yes, we have what is known as IBI tax (Impuesto de Bienes Inmuebles) , this is the equivalent of council tax or rates. It is based on the rateable value of your property and the bills are issued annually.

Sometimes people buy off plan properties in Spain without employing the services of a lawyer. We do not recommend this practice. We always recommend that you use the services of an English speaking lawyer who specialises in conveyancing. The role of the lawyer is to check all the documents including the building licence, the terms of the contact etc, before you hand over any money

Date and place of contract. Legitimacy of the selling party. Verification of licenses. If the house was rebuilt or renewed, your lawyer would make sure this was done with the required Work License from the Town Hall and that the “Declaracion de Obra Nueva” has been made before a Notary and duly registered in the Land Registry. Fullness and existence of Occupation License

If you are buying a country house, he would check on water, phone and electricity providers. If a well is part of the contract, he will check it has been legalized. If there is a river passing by, he will verify that you have irrigation rights properly registered in the proper Confederacion hidrografica.

Charges on the house: He will verify which charges exist on the house, and will check if it is free of charges, loans and encumbrances. The mortgage can be fully paid before the transaction and be cancelled by the owner, or the buyer will have to subrogate that mortgage, which means that he will have to accept it and become the debtor of the remaining debt against the Bank which has granted the mortgage. It is necessary to know interest rates, recovery time, commissions, and the amount still owed. It will be necessary to ask in the bank about remaining amounts to be paid back as the Nota simply does not reflect all these details.

Community of owners´ shares. If it is a resale house, you need to have information on the situation of the house regarding payments to the Community of Owners. This needs to be asked of the Property Manager/ Administrator or the President of the Community, and copies of the Statutes and internal rules of the building need to be obtained.

Price, deposit and payment method: The contract will specify the price of the house and the payment method. There is no VAT to be paid on resales, but you will have to pay the Transfer Tax which is typically 7%-8% of the property price.

There are certain kinds of houses which have official value, which can be verified through the Treasury Department of the Autonomous Community.

Public deed signing date: It is very important to have a determined and clear date for signing the Public deed before a Notary. If extensions are agreed to, it is imperative to clearly establish the terms of these extensions which need to be communicated, justified, and agreed upon by both parties.

Related expenses: Need to be mentioned and how/who will pay them.

Choosing a Notary: The buyer has a right to free choice of Notary.

Cancellation Clauses and Penalties For Delay: The contract needs to mention equivalent penalty clauses for delays (to both parties) which need to be agreed by the contracting parties and not imposed by either of them. It also needs to put the parties in balanced conditions in the event of cancellation of the contract and establish equivalent compensation for these cases of cancellation.

Agreement on Jurisdiction or Submission to Arbitration.

The existence of Notaries, who are public officials that verify private transactions, might suggest that there is no need of a Lawyer for a property transaction in Spain, which is unfortunately, far from reality. The position and mission of each figure differs in meaningful ways for you, the client. A notary is simply a government witness to the transaction while an independent lawyer should have your personal interests in mind.

Property rights are acquired “inter parties” (between the contract parties), through the simple exchange of wills and signatures. A public deed gives access to the Land Registry and therefore brings the transaction effects before third parties (government).

A notary checks the title is completed correctly for the transaction to be registered, and verifies the taxes to be paid. It also warns of the existence of irregularities and has some obligations regarding Consumers Law protection.

Of course not, that position is performed by the lawyer. Your lawyer is there as if he were you: he will deal with the other contract-party, check all details are for your favor and safety, make the process easier, pay the taxes…

The Land Registry is the public office for the record and publication of ownership rights on real estate and the rights imposed on them.

Plusvalía (Local Capital Gains Tax) which in Spanish is “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” is a municipal tax on the increase in the value of the urban land since the last recorded transfer The tax obliged is the seller, except for cases of acquisition by Inheritances or Gifts, where the tax payer is the acquirer. The taxable amount is obtained by applying a rate (different for each municipality) to the value of the property at the time of the transfer. The number of years that the previous owner had the house is also taken into consideration.

The IBI tax is a local tax levied on property, both urban and rural, which is accrued yearly. The collector of this Tax is the Local Council where the property is located. The tax amount is calculated on the cadastral value of the property and determined by such other factors such as surface, specific location… IBI rates vary from town to town, mainly depending on size of the town. Nonpayment of IBI tax is attached to the property which generates it. So, if you are buying a property, it is very important you verify if all the yearly IBI taxes have been paid by the vendor.

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