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GLOSARIO DE TASACIONES INMOBILIARIAS

A

Activo

Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene propiedad.

Actualización de una tasación

Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella.

Advertencia

Alerta que se añaden al expediente siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, ante determinadas carencias documentales o cuando se desee resaltar algún aspecto relevante a los efectos de la correcta interpretación del informe.

Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)

Profesional debidamente titulado y adscrito a un Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliario, que realiza su actividad principal de intermediación en las transacciones inmobiliarias, además de hacer otras como asesoramiento inmobiliario-urbanístico y valoración.

Agente urbanizador

Empresario que se compromete a llevar a cabo las obras de urbanización necesarias en el terreno, asumiendo su coste. Los propietarios del terreno le dan a cambio solares edificables o bien una cantidad en metálico.

Ámbito de gestión / Unidad

Son zonas de un término municipal remitidos a una ordenación urbanística conjunta. También se puede referir a suelos pendientes de desarrollo urbanístico cuya gestión unitaria se llevará acabo por los propietarios de los suelos afectados, por la administración o por agentes urbamizadores privados distintos de la propiedad del suelo.

Amortización

Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando un activo a lo largo de su vida útil, por su uso, por el transcurso del tiempo, por haber cumplido con su fin o por otros motivos de esta índole.

Análisis de sensibilidad

Termino financiero, muy utilizado en el mundo de la empresa a la hora de tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los nuevos flujos de caja y VAN al cambiar una variable.

Anexo bajo rasante

Toda construcción edificada bajo el nivel de suelo.

Antigüedad

Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

Apremio

Mandamiento de una autoridad judicial con el fin de exigir el pago de una cantidad o el cumplimiento de otro acto obligatorio.

Aprovechamiento urbanístico

Es la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea.

Área de reparto

Ámbitos físicos, normalmente definidos y delimitados por el planteamiento general, en que se divide tanto el suelo urbano como el urbanizable, para cada una de las cuales se fija un aprovechamiento de referencia.

Arras

Pago anticipado de parte del precio de una compraventa que entrega el comprador al vendedor. Esta entrega a cuenta subraya la firmeza del contrato de compraventa; aunque no está exenta de consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad entregada, y si es el vendedor el que decide no consumar la compraventa, deberá devolver al comprador lo que éste le entregó anticipadamente más otra suma igual.

Arrendador

El arrendador es la persona que cede a otra el uso de una cosa (vivienda, finca, inmueble) por tiempo determinado y precio cierto.

Auto de adjudicación

Acto judicial consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria con la consiguiente entrega de la misma a la persona interesada.

Autopromoción

Edificación promovida por uso propio.

Aval

Compromiso firmado por parte de una persona física o jurídica, normalmente en un documento de crédito, por el que se compromete a responder por la obligación de pago que tiene otra persona en caso de que ésta no lo realizara.

Avalista

Persona física o jurídica que firma un aval, obligándose con ello a su pago si no lo hace el obligado principal.

B

Bien inmueble

Se dice de todos aquellos bienes que por contraposición a los bienes muebles, tienen una situación fija en el espacio y no son susceptibles de ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno, por naturaleza o por accesión.

Bienes gananciales

Régimen económico matrimonial, según el cual desde el momento de la celebración del matrimonio tanto los beneficios y derechos como las obligaciones y deudas contraídas por uno de los cónyuges pasan a ser comunes a los dos.

C

Calificación urbanística

Se dice del régimen uniforme que el planeamiento establece en cada zona de suelo, con el fin de orientar el proceso de urbanización y construcción.

Capital

Caudal, haber, patrimonio. En el ámbito hipotecario, se dice del importe nominal del préstamo hipotecario. Es decir, el total de la deuda pendiente, excluidos los intereses.

Capital amortizado

Parte del préstamo o crédito ya pagado.

Capital asegurado

Valor total que la entidad aseguradora y el tomador del seguro asignan a los bienes objeto del contrato de seguro y que a su vez, juega como límite máximo de la indemnización que la aseguradora vendrá obligada a pagar en caso de siniestro.

Capital pendiente

Parte del préstamo o crédito que falta por pagar.

Capitalización de rentas esperadas

Método de cálculo por el cual se puede obtener unas rentas futuras y se actualizan dichos ingresos a fecha actual con una tasa de retorno para obtener el Valor de Calificación.

Carencia

Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Este periodo, cuando se contrata, suele tener una duración máxima de tres años.

Cargas

Gravámenes de naturaleza real sobre bienes inmuebles que limitan el dominio de una finca. Estas cantidades o costes fijos constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc., suponiendo todas ellas una disminución del valor de la finca.

Cargas registrales

Aquellas que afectan al inmueble y que además se reflejan en el registro de la propiedad.

Catastro

Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda) en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características

Cédula de calificación

Documento emitido por los organismos de las distintas comunidades autónomas en los que se incluyen las leyes y normativas así como los valores unitarios vigentes de aplicación a las viviendas calificadas solicitadas.

Cédula de Clasificación Definitiva

Certificado expedido por las distintas consejerías de la vivienda de las correspondientes Comunidades Autónomas, en el que se especifican las características de las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.), así como sus precios máximos de venta y alquiler.

Cédula de Habitabilidad

Documento expedido por la Administración Pública a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.

Cédula Urbanística

Documento acreditativo del régimen y circunstancias urbanísticas a que está sujeta una finca, parcela o solar del término municipal.

Certificación de Obra

Certificación relativa al estado puntual de una construcción de obras.

Cesión de Aprovechamiento Lucrativo

Porcentaje o parte del derecho de aprovechamiento urbanístico que los promotores urbanísticos deben ceder obligatoriamente, incluída la urbanización, a la corporación local como parte del desarrollo de un planeamiento urbanístico hasta convertirse en suelo urbano.

Clasificación Urbanística

Hace referencia a la técnica de categorización del suelo, según su destino urbanístico básico: suelo urbano, urbanizable, no urbanizable.

Cliente

Aquellas personas o empresas que solicitan las tasaciones de sus bienes o inmuebles. Dentro del pedido de tasación podemos tener dos tipos de clientes: Solicitante y Cliente de facturación.

Cliente de Facturación

Persona o empresa que realizará el pago del trabajo realizado

Comisión de Apertura

Cantidad porcentual sobre el capital prestado o sobre el límite del préstamo que se realiza en un pago único al constituir el préstamo

Comisión de Cancelación Aticipada

La cantidad que cobran las entidades financieras por cancelar o cerrar un préstamo o una hipoteca.

Comisión de Cierre

Son los gastos de notaría y registro que afectan al préstamo al efectuarse el último plazo de dicho préstamo. La formalización de la carta de pago del banco, mediante escritura pública inscrita en el Registro que implica la anulación de la hipoteca genera esos gastos de notaría y registro.

Comisión de Entregas a Cuenta

Se trata de un supuesto similar al de la cancelación anticipada, pero en este caso, la devolución no es sobre el importe total pendiente, sino únicamente sobre una parte.

Comisión de Estudio

Algunas entidades incluyen en las tarifas de comisiones este concepto de comisión por el estudio de las operaciones de riesgo, estableciéndose en un tanto por mil sobre el importe del crédito solicitado con un mínimo y un máximo de percepción. Este tipo de comisión no puede considerarse un servicio y viene, por lo tanto, a incrementar el coste financiero.

Comisión de Reclamación de Impagados

Cantidad fija que se devenga en caso de impago de algún recibo.

Comisión de Subrogación

Cantidad que cobra el banco o la caja de ahorros al cambiar una hipoteca de entidad financiera.

Comparables

Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. En la anterior orden de valoración se denominaban “testigos”.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles

Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado y en una fecha concreta

Concesión Administrativa

Acto administrativo por el que se autoriza temporalmente por una Administración Pública, a uno o más sujetos, la utilización privada de un bien público, mediante el pago de un canon

Concesionario

Persona a quien se hace una concesión.

Condicionante

Alertas que se añaden al expediente ante determinadas carencias determinadas por normativa (comprobaciones insuficientes, ausencia de documentación necesaria, dudas relevantes sobre determinados aspectos), que suponen la invalidez del informe a los efectos de su finalidad mientras no sean subsanados. Por ejemplo, en el caso de la finalidad hipotecaria impedirá por parte de la entidad bancaria la concesión del préstamo mientras no sea retirado el condicionante por parte de la empresa tasadora

Condominio

Situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas. Generalmente se utiliza para describir la propiedad horizontal.

Condonación

Renuncia gratuita e incondicional al derecho de reclamo de un crédito, una pena o una deuda.

Constitución de un Préstamo Hipotecario

Se produce en el momento de la inscripci�n de la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.

Contenido

Conjunto de bienes que se hallen dentro de la vivienda, en los locales dependientes de la misma o en patios y jardines pertenecientes a dicha vivienda excluyendo garajes y zonas comunes. Incluye sin embargo muebles, ropa, enseres, víveres, antenas individuales, joyas y electrodomésticos pero no vehículos a motor y ciclomotores.

Continente

Conjunto de construcciones principales y accesorias con sus instalaciones, tanto fijas como aquellas necesarias para la solidez de la vivienda, adorno, higiene o comodidad. Este concepto incluye instalaciones fijas —como de calefacción, gas, agua o electricidad—; paredes, suelos y techos; puertas y ventanas; falsos techos, moquetas, maderas adheridas a paredes, suelos y techo; armarios empotrados, sanitarios, toldos, antenas colectivas; garajes, trasteros y bodegas; vallas, muros, jardines, piscinas, invernaderos, zonas de recreo y deportivas tanto en propiedades horizontales como en viviendas unifamiliares.

Contrato de arras

Es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Contrato de arrendamiento o alquiler

Contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a otra (arrendatario) el uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de vivienda o para uso distinto del de vivienda) está actualmente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Coste de reposición bruto o a nuevo

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Coste de reposición neto o actual

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Crédito a tipo fijo

Préstamo en el que la cuota de interés no varía a lo largo de la vida de la operación.

Crédito a tipo variable

Préstamo en el que la cuota en concepto de interés cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.

Crédito Hipotecario

Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza adicionalmente con una vivienda, un inmueble o un bien. Además de la devolución del capital prestado, se garantiza también el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento en los pagos. Este contrato debe formalizarse mediante una escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Chalet o casa de pueblo (unifamiliar)

“Casa de pueblo” se considera cualquier vivienda tipo tradicional entre medianeras en casco urbano (una sola vivienda sobre la parcela, ocupando todo el edificio). También vivienda adosada (bungalow) con parcela propia, no sujeta a división horizontal. “Chalet” se considera cualquier vivienda con parcela, independiente, ubicada tanto en suelo urbano como urbanizable o no urbanizable (rústico).

D

Depreciación

Es la perdida de valor contable que sufren los activos fijos por el uso a que se les somete y su función productora de renta.

Depreciación física

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

Derecho de retracto

Dícese del derecho de adquisición preferente que determinadas personas pueden ejercitar dentro de un plazo señalado por la ley para adquirir una cosa, una vez que ésta ha sido transmitida a otra persona.

Derecho de superficie

Es el derecho a tener y disfrutar de la propiedad de una edificación en terreno ajeno.

Derecho de tanteo

Derecho conferido a un propietario —en caso de retracto de colindantes—, de un copropietario —cuando otro copropietario vende su participación en una cosa común— o de un inquilino —de vivienda única— o arrendatario rústico —cuando se transmite la vivienda o la finca rústica arrendada— cuando está establecido por un pacto reconocido en la propia ley, de adquirir, antes de que se formalice la transmisión a un tercero, la propiedad de la cosa o derecho en las mismas condiciones que se prevén formalizar con dicho tercero.

Derecho de uso

Es el derecho que corresponde a una persona al que el propietario de la cosa le ha concedido la facultad de uso, goce y disfrute de la misma, aunque sin facultades de disposición, ya sea con o sin contraprestación a su cargo.

Derecho de usufructo

Derecho real de uso, por el cual el propietario de una cosa, mueble, inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la misma, con la condición de salvaguardar su conservación y custodia.

Desafectación

Declarar formal o tácitamente que un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público.

Desahucio

Acto por medio del cual el dueño de una casa o el propietario de un terreno despide a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en un contrato.

Diferencial

Porcentaje que se añade al nuevo tipo de interés que se aplica en las revisiones de los préstamos hipotecarios.

División en propiedad horizontal

Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Dominio

Propiedad.

Donación

Acto voluntario y gratuito que tiene como finalidad el traspaso de la propiedad de una cosa a otra persona.

Donante

Quien hace una donación en favor de otro.

Donatario

Persona que recibe la donación

E

Edificabilidad

Parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.

Edificio

Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas…).

Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construcción

Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto

Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

Elemento de un edificio

Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.

Elementos comunes de un edificio

Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elementos especulativos

Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Embargo

Apoderamiento de los bienes de un deudor en un proceso ejecutivo para, con su venta, satisfacer la obligación incumplida.

Enajenación

Acto jurídico por medio del cual se transmite a otro la propiedad de una cosa.

Encargo de valoración

Petición por parte del cliente, normalmente a través de una entidad mediadora, a la empresa tasadora para que realice la tasación de un bien o inmueble. En él se indica la información básica para poder gestionar la tasación, principalmente lo relativo a los datos registrales del bien(es) a tasar.

Entidad financiera

Banco, Caja de Ahorro, o cualquier otra entidad que actúe en el mercado financiero.

Entidad tasadora

Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a del artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo (finalidad de garantía hipotecaria) los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Entidades mediadoras

Son personas o empresas que participan en el proceso comercial o productivo de Tabimed. Normalmente, en la compra de un servicio, el cliente no trata directamente con la empresa tasadora, sino que lo hace a través de estas entidades. La entidad mediadora no se limita a solicitar pedidos de venta, también participa durante todo el proceso de producción del informe y posteriormente en el caso de reclamaciones o dudas.

Entorno

Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

Equipamiento urbano

Espacios urbanizados y, en muchos casos, edifi cados, destinados al uso público, entendido desde múltiples criterios e intereses, son elementos importantes en la confi guración del espacio urbano y metropolitano.

Escritura de cancelación de hipoteca

Documento otorgado ante notario por el cual se da por finalizada una hipoteca por haberse cumplido la obligación garantizada, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Escritura de compraventa

Documento oficial, expedido por un notario, donde constan las cláusulas y condiciones que se hayan pactado entre comprador y vendedor.

Escritura de hipoteca

Documento otorgado ante notario en el que se afecta uno o varios bienes inmuebles en garantía de una o varias operaciones.

Escritura pública

Documento en el que se hace constar un determinado hecho o derecho autorizado por un fedatario público, que da fe sobre la capacidad de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.

Estatuto

Reglamento, ordenanza.

Estatutos de la comunidad de propietarios

Son una serie de disposiciones que establecen cuál debe ser el uso y destino del edificio, tanto en lo que respecta a los pisos y locales como a las instalaciones comunes, además de regular las cuestiones relativas a gastos comunes, conservación, reparación del inmueble y seguros.

Estimación de valor

Determinación del valor de uno o más parámetros estadísticos a partir de las observaciones de una muestra.

EURIBOR

Índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro.

Exceso de cabida

Se refiere a los desajustes entre la superficie publicada por el registro de la propiedad y la superficie real existente debido al hecho de que la superficie inscrita en el registro fue tomada años atrás cuando los medios técnicos de medición y los sistemas métricos empleados no daban la fiabilidad de los actuales. Esto provoca la existencia de ciertos desajustes al realizarse nuevas mediciones utilizándose métodos más precisos.

Expropiación

Desposeimiento o privación de la propiedad por causa de la utilidad pública o de un interés social a cambio de una indemnización previa o “justiprecio”

F

Factura

Documento que emitimos por la realización del informe de tasación y que se cobra al cliente

Fianza

Depósito que se constituye para asegurar la realización de un pago o el cumplimiento de una obligación.

Financiación

Aportación del dinero necesario para un determinado cometido. Habitualmente va ligado al pago de unos intereses en concepto de precio de este préstamo.

Finca

Unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Finca matriz

Solar o edificación de la que provienen las fincas o departamentos independientes constituidos a través de la obra nueva y división horizontal de la finca madre (matriz).

Finca rústica

Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

Finca urbana

Aquella que tiene naturaleza urbana por no dedicarse a la explotación agrícola, pecuaria o forestal.

G

Garantía

Cosa o medida que asegura o protege de algún riesgo, o que tiende a satisfacer una necesidad.

Garantía hipotecaria

Aseguramiento mediante la afección de uno o varios bienes inmuebles al cumplimiento de obligaciones.

Garantía personal

Patrimonio del deudor compuesto por todos los bienes presentes y futuros, y que garantiza el cumplimiento de cualquier obligación. También puede ser prestada esta garantía por un tercero.

Garantía real

Patrimonio inmobiliario que garantiza el pago de una deuda. Hipoteca.

Gastos a cargo del prestatario en un préstamo hipotecario

Son las cantidades que han de pagarse por la realización de determinadas actuaciones en un préstamo hipotecario como por ejemplo, la tasación del inmueble, el pago de impuestos o la realización de la escritura pública.

Gastos de comunidad

Cantidad de dinero que se desembolsan en una Comunidad de Propietarios para hacer frente a los gastos comunes de la Comunidad.

Gastos de formalización de la hipoteca

Gastos previos a la constitución de un préstamo hipotecario en los que incurre la entidad financiera para poner en marcha dicha operación, y que se le repercuten al cliente/prestatario.

Gastos de gestión

Son los producidos por la tramitación y gestión en Notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Son efectuados por los profesionales de la entidad de que concede la hipoteca.

Gravamen

Carga u obligación que recae sobre las personas o las cosas.

Gravamen oculto

Cargas que presenta la finca o cosa vendida y que, ocultadas por el vendedor, existen en la cosa vendida al momento de la venta. Los gravámenes ocultos son cargas no conocidas de la finca y no manifestadas por el vendedor al vender la misma.

Gravar

Imponer un gravamen.

H

Hipoteca

Derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación,normalmente de pago de un crédito o préstamo de un bien, generalmente inmueble.

Homogeneización

Proceso por el que en base a un estudio de mercado se corrige el valor de estas muestras ponderándolo en función de unas variables afines al inmueble a valorar.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.

I

Impuesto

Ingreso público creado por ley y obligatorio para los contribuyentes contemplados en la misma siempre que exista la obligación que lo determina.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Es el que grava los actos formalizados en escrituras públicas. En el caso de una hipoteca se calcula en importe según un porcentaje aplicado al valor escriturado.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía)

Impuesto que se devenga a favor del Ayuntamiento donde radica la finca, por el hecho de la transmisión o venta de la misma. Se aplica únicamente en la compraventa. La Ley señala que sea el vendedor quien satisfaga este impuesto. La liquidación se realiza por la diferencia de valor que ha experimentado la finca desde la última transmisión. Depende de la zona donde esté situada la finca y de los años transcurridos desde la última liquidación. Anteriormente este impuesto era conocido como Arbitrio Municipal de Plusvalía.

Impuesto sobre el Valor Agregado o Añadido (IVA)

Impuesto indirecto estatal que graba las diferentes fases de la producción de un bien o la prestación de un servicio por el valor incorporado en cada una de esas fases.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Aquel que grava todo tipo de transmisión de bienes tanto muebles como inmuebles, por ejemplo la compraventa de inmuebles. Grava también todas las segundas y sucesivas compraventas de inmuebles —segunda mano—. El impuesto actual está situado en el 7%, si bien algunas comunidades autónomas establecen otros tipos y condiciones particulares.

Incidencia

Problema que se dan durante la elaboración del expediente, o incluso a posteriori, y que puede entorpecer el desarrollo del informe en el tiempo previsto o el cobro de la factura. Podemos distinguir distintos tipos de incidencias, en función de cuando se producen: Incidencias de producción, Incidencias de control e Incidencias de post-venta.

Incidencias de control

Incidencias que se detectan al revisarse los informes por los mecanismos de control interno de la sociedad, debiendo ser subsanadas por parte del tasador para poder efectuar el visado del expediente.

Incidencias de post-venta

Suelen ser por temas administrativos, como errores en la tarifa aplicada, omisión de aplicación de acuerdos comerciales, descuentos, etc.

Incidencias de producción

Se producen desde que se recibe el encargo hasta que el expediente está finalizado y pendiente del visado por los técnicos de control. Estas incidencias pueden producirse por motivos ajenos a la empresa tasadora, como sería la cancelación o retraso de la visita por parte del cliente, la no entrega de documentación, etc., o por motivos propios tales como problemas en el envío de los datos a central, retrasos en la elaboración por parte del tasador, etc.

Índice Banca Privada

Tipo medio de las operaciones de crédito de las entidades bancarias.

Índice de Referencia

Son los valores utilizados en el mercado hipotecario o financiero para realizar las modificaciones —revisiones— del tipo de interés, cuando en un préstamo se ha contratado aquél como variable. La circular 8/90 con la modificación introducida por la Circular 5/94 del Banco de España establece los índices oficiales de referencia recomendados por dicha institución.

Índice de Referencia CECA

Su cálculo es: el 90%, redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos personales formalizados mensualmente por plazos de un año a menos de tres años, y la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre formalizados mensualmente por plazos de tres años o más.

Índice de Referencia EURÍBOR

Media móvil semestral centrada en el último mes de los rendimientos internos medios ponderados diarios de los valores emitidos por el Estado materializados en anotaciones en cuenta y negociados en operaciones simples al contado del mercado secundario entre titulares de cuentas, con vencimiento residual entre dos y seis años.

Índice de Referencia MIBOR

Media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen las realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado. En los días hábiles en que no se hayan cruzado operaciones a 1 año en el mercado de depósitos interbancarios español, se tomará como dato para calcular la media mensual el tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea (EURIBOR). Pierde su carácter oficial como índice recomendado por el Banco de España para el mercado hipotecario para las operaciones firmadas a partir del 31 de diciembre de 1999.

Índice de Referencia préstamos hipotecarios (IRPH)

Media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice.

Índice de Referencia préstamos hipotacerios del conjunto de entidades (IRPH Conjunto de Entidades)

Media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos, las cajas de ahorros y las sociedades de crédito hipotecario en el mes a que se refiere el índice.

Indiviso

Lo que pudiendo ser dividido se mantiene unido. Situación que se da cuando existe pluralidad de propietarios de derecho o de cosa.

Infraestructuras del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Infraestructuras exteriores del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Inmueble

Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, y los adornos, artefactos o derechos a los cuales atribuye la ley consideración de inmuebles.

Inmueble en rehabilitación

Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a. Que cuenten con la correspondiente licencia. b. Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. c. Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 % de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d. Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Inmueble ligado a una actividad económica

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica.

Instalaciones polivalentes

Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.

Interés de demora

Rendimientos o interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y en función de los días de retraso en el pago de una deuda vencida. Siempre son superiores a los intereses ordinarios.

Interés fijo

Cuota de un préstamo que no varía a lo largo de la vida de la operación.

Interés nominal

Es el interés pactado en el momento de realizar una operación determinada, pero que posteriormente puede variar según lo pactado.

Interés variable

Cuota de un préstamo que cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.

J

Juicio crítico

Estimación de opinión del valorador en base a su experiencia y conocimiento del mercado.

Juanta de compensación

Está constituida por los propietarios que, aportando los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa las obras de urbanización bajo la vigilancia de la Administración.

Junta de propietarios

Órgano de gobierno de una Comunidad de Propietarios, que se constituye con la reunión de los titulares de los inmuebles, previamente convocados según marca la ley y en reunión ordinaria o extraordinaria.

Justiprecio

Es el que se estima para una propiedad a expropiar, en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

L

Leasing

Modalidad de pago por la que el usuario, mediante la firma de un contrato de arriendo, satisface a plazos el precio total del bien que adquiere y que se perfecciona con el pago del último o últimos plazos, conocido como valor residual. Se realiza un pago por uso de un bien determinado que se llega a comprar. Es muy similar a la compra a plazos pero con la ventaja para el financiador que conserva hasta al final la propiedad del bien; finalmente pasa a ser propiedad del usuario o comprador, que disfruta de las ventajas fiscales.

Legítima

Es el derecho de los parientes más próximos del fallecido para obtener una parte del caudal hereditario, con preferencia sobre cualquier otro heredero o legatario. Haya existido o no testamento, ha de respetarse siempre la parte de la herencia considerada legítima, si no se respeta, el legitimario puede reclamarla.

Libertad de cargas

Sin deudas pendientes: Se dice del inmueble sobre el que no existen hipotecas, censos, usufructos u otra limitación a su dominio.

Licencia de actividad

Procedimiento administrativo por el cual se concede autorización para el ejercicio de determinadas actividades que por su carácter pueden generar molestias, ruidos, humos, etc… y que precisan de unas medidas especiales para que el local tenga la adecuación que marquen las ordenanzas.

Licencia de apertura

Permiso expedido por la autoridad municipal, necesario para el inicio de una actividad comercial abierta al público.

Licencia de obra

Permiso municipal necesario para la iniciación de obras o modificaciones arquitectónicas en un inmueble.

Licencia de primera ocupación

La otorga el Ayuntamiento y acredita que la vivienda cumple los requisitos imprescindibles de seguridad y edificación.

Linderos

Aquellas señales que marcan los límites de una finca o predio.

Local comercial

Elemento independiente, de uso polivalente, normalmente ubicado en planta baja o primera de un edificio de viviendas, o en un centro comercial

Localidad

Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración.

M

Mancomunidad

Régimen jurídico de las obligaciones que afecta a deudores y acreedores cuando en una u otra posición jurídica existe una multiplicidad de personas. Este régimen implica el que únicamente podrá reclamarse a cada deudor la parte proporcional del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo (a diferencia del régimen de solidaridad).

Mercado local

El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Metodología de la valoración

Procedimientos previos a la obteción de valores utilizando procesos de estado según analíticas que varían en función de la tipología de inmueble valorado

MIBOR

Índice de referencia de los tipos de interés aplicados en las principales entidades financieras.

Minusvaloración

Valoración de una cosa por debajo de su valor real.

Moratoria

Prórroga que se concede para el cumplimiento de una obligación antes del vencimiento del mismo.

Multipropiedad

Cuando varias personas tienen la propiedad sobre un mismo objeto o bien

N

Nave industrial

Edificio (o elementos independientes) destinado a uso industrial o de almacenaje, normalmente situado en un polígono industrial aunque también puede estar ubicado en el casco urbano de la población.

Niveles urbanísticos de los terrenos

A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Normas Internacionales de Valoración (IVSC)

Organismo que fija las líneas a seguir, por los profesionales de la valoración de todo el mundo, en la correcta práctica de su trabajo.

Nota extensa registral

Documento emitido por el registro de la propiedad en el que se reproduce el contenido de los asientos viegentes en el Registro.

Nota simple registral

Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca. La diferencia respecto a la Certificación registral es que la Nota simple soló tiene valor informativo, mientras que las certificación es un documento público que tiene validez ante los tribunales.

Novación

Consiste en cambiar alguno o varios de los elementos básicos de la relación obligatoria. Si lo que se está novando es un préstamo hipotecario, permanecen los mismos sujetos y varía el objeto. Existen dos tipos de novación: La modificativa que no necesita Escritura Pública y la Constitutiva que sí la necesita.

Nuda propiedad

Derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario, por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado ususfructo

O

Obra civil

Rama de la ingeniería que se encarga del estudio y la realización de las distintas infraestructuras, hidráulicas y de transporte como carreteras, ferrocarriles, etc.

Obra nueva

Documento público en le que se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

Obras de Consevación

Obras necesarias para el correcto mantenimiento de un bien.

Obras de mejora

Obras realizadas de forma voluntaria para mejorar un bien.

Oferta vinculante

Es el documento utilizado para nuevas hipotecas por las entidades de crédito y que se entrega al cliente. En el mismo se desarrollan todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario ofertado y son de obligado cumplimiento por la entidad financiera.

Oferta vinculante de subrogación de hipotecas entre bancos

Por este documento, la entidad que quiere subrogarse en una hipoteca le comunica y envía a la entidad prestataria actual las nuevas condiciones de tipo de interés que aplicará al cliente si cambia de banco.

Oficina

Locales no sujetos a explotación económica ubicados en cualquier planta de un edificio, normalmente en pisos por encima de la planta baja, normalmente sin comunicación directa a la calle, destinados a uso de oficina o despacho.

Ogn

Otros Gastos Necesarios para realizar la edificación. Se incluyen los impuestos no recuperables, honorarios técnicos por proyectos, licencias y tasas, seguros e inspecciones obligatorias y los gastos de administración del promotor. No se incluyen gastos financieros ni de comercialización.

Opción de compra

Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Ordenanzas

Son disposiciones municipales con carácter general dictadas en el ámbito de las Administraciones públicas y dirigidas a los ciudadanos, en virtud de las que se reglamentan algunos aspectos propios del ámbito de su competencia.

P

Parcela

Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Patrimonio

Conjunto de bienes y derechos de los que una persona es titular.

Periodo de carencia

Periodo de tiempo, al inicio de la vida del préstamo, en el que el prestatario sólo paga la parte correspondiente a los intereses, sin amortizar nada del principal.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del término municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. El Plan General ha de contener un Plan de Actuación y un Estudio Económico Financiero de evaluación de las actuaciones de desarrollo del Plan.

Plan parcial

Instrumento de planeamiento que, en desarrollo del PGOU, normativiza el suelo urbanizable.

Plan Urbanístico

Es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación.

Plazo de amortización

Es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada. Por lo general, el plazo de pago puede llegar hasta los treinta años, pero lo usual son entre quince y veinte años, para evitar que el pago de intereses sea excesivo. Por ello es conveniente ajustar al máximo el plazo del préstamo, evitando alargarlo innecesariamente. De ello depende su capacidad de pago.

Plazo de gracia

Aquél concedido unilateralmente por una de las partes en beneficio de la otra. Es relativamente frecuente en las pólizas de seguro donde la entidad aseguradora cubre el posible riesgo que se produzca aun cuando no se hayan abonado las primas.

Plazo de preaviso

Seguros. Plazo legal o convencionalmente establecido a favor del tomador del seguro y de la Entidad aseguradora para ejercitar su derecho a la rescisión del contrato.

Plusvalía

Beneficio que se realiza al transmitir un activo a un precio superior al de su adquisición.

Póliza

Nombre con que se conoce al contrato de seguro. Documento en el que se encuentran todas las cláusulas y endosos del contrato de seguro,

Porcentaje de depreciación

Tanto por ciento del coste de construcción que se deprecia, por el paso del tiempo de las edificaciones e instalaciones, y por una corrección funcional o de diseño.

Prelación

Antelación o preferencia con que algo debe ser atendido respecto de otra cosa con la cual se compara.

Préstamo a tipo fijo

Préstamo en el que la cuota de interés no varía a lo largo de la vida de la operación.

Préstamo a tipo variable

Préstamo en el que la cuota en concepto de interés cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.

Préstamo hipotecario

Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza adicionalmente con una vivienda, un inmueble o un bien. Además de la devolución del capital prestado, se garantiza también el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento en los pagos. Este contrato debe formalizarse mediante una escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Presupuesto

Informe que solicita un cliente y que detalla el coste que tendría la realización de un trabajo, sin que este se haya realizado aun. Puede implicar un compromiso en el coste final en caso de hacerse el trabajo o no.

Prima

Precio que el tomador de un seguro paga al asegurador en virtud de un contrato de seguro

Principal

Importe de un préstamo o crédito. También se denomina capital.

Principio de anticipación

Principio según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es el principio en el que se basa el método de actualización de rentas.

Principio de finalidad

Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona los métodos y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso

Principio por el que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Principio de probabilidad

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables, se elegirán aquellos que se estimen más probables.

Principio de proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de prudencia

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de estas finalidades:. * Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. * Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. * Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Principio de sustitución

Según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Es el principio en el que se basa el método de comparación.

Principio de temporalidad

Según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia

Según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.

Principio del valor residual

Según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Proindiviso

Situación en que se encuentra una cosa o un grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.

Promotor

Se tata de la persona física o jurídica que decide, programa y financia las obras de edificación y cuyos recursos pueden ser propios o ajenos. En este concepto se incluyen los propietarios que construyen en beneficio propio, las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas.

Propiedad horizontal

Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por pisos.

Propiedad vertical

Finca compuesta de varios locales o viviendas pertenece a una propiedad única y, por tanto, aunque dicha propiedad puede ser compartida proindiviso por varias personas, no se halla constituida en régimen de propiedad horizontal.

Protección pública

Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración.

Provisión de fondos

Importe que el cliente entrega en concepto de la elaboración del informe de tasación. Una vez realizado el informe y obtenido el valor de la tasación se cobrará al cliente el importe pendiente o se devolverá lo que haya entregado de más.

Proyecto de ejecución

Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos que puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o parcialmente antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras

Proyecto técnico

Conjunto de planos, esquemas y textos explicativos utilizados para definir (en papel, digitalmente, en maqueta o por otros medios de representación) las condiciones de una obra.

Q

Quiebra

Es el procedimiento en el que se ejecutan forzosamente las deudas de una empresa insolvente frente a todos sus acreedores. El insolvente o quebrado responde con todo su patrimonio, presente y futuro. Las pérdidas serán compartidas por todos los acreedores, pero no proporcionalmente, la Ley establece una prelación al respecto.

R

Referencia catastral

Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

Régimen de ocupación

Estado con el que un bien inmueble se encuentra respecto a su arrendamiento o cesión.

Régimen de protección del patrimonio

Estado por el que un bien inmueble se encuentra respecto al grado de cumplimiento de las normas urbanísticas de protección del patrimonio arquitectónico.

Régimen de protección pública

Estado en el que un bien inmueble se encuentra respecto a su adecuación en valores, y a su cumplimiento de las normativas y decretos de viviendas de protección pública.

Registro civil

Oficina pública que se encarga de la inscripción de hechos relativos al estado civil de las personas.

Registro de actos de última voluntad

Oficina pública encargada de dar a conocer la existencia del testamento otorgado en vida por una persona.

Registro de la propiedad

Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.

Registro mercantil

Oficina pública que tiene la obligación de llevar los libros oficiales en los que constan las circunstancias de una empresa: creación, domicilio y razón social, capital, constitución, estatutos, representante legal y demás circunstancias que afectan a la vida de la empresa o sociedad, así como su desaparición.

Renta

Precio que el arrendatario paga por el uso del bien arrendado.

Renta de mercado

Valor de alquiler de un determinado inmueble en base a un estudio de mercado de inmuebles comparables.

Renta personal

Es la suma total de los ingresos personales de los individuos.

Rentas de alquiler

Valores que se ofertan para el alquiler de un determinado inmueble.

Rentas esperadas

Ingresos que puede producir un bien para el uso al que se prevee destinar a un determinado inmueble.

Reparcelación

Es el valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble. Se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula en base a la utilización óptima del suelo atendiendo a la máxima edificabilidad y tipología de edificación posibles, supuesto el suelo no edificado – máxima utilidad-. Su cálculo se hace por el método residual. Requiere del conocimiento de los valores de mercado y el coste de construcción del inmueble.

Repercusión del suelo

Es el valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble. Se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula en base a la utilización óptima del suelo atendiendo a la máxima edificabilidad y tipología de edificación posibles, supuesto el suelo no edificado – máxima utilidad-. Su cálculo se hace por el método residual. Requiere del conocimiento de los valores de mercado y el coste de construcción del inmueble.

Retranqueo

Distancia mínima entre la línea de referencia (por lo general de una propiedad) y un edificio o parte de éste, según las ordenanzas en vigencia.

Ruina

En términos del Derecho Civil es el estado de la vivienda que corre riesgo de caerse, viniendo el propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar su caída o a la demolición del edificio.

S

Segregación

Separación de una parte de una finca, para formar por sí sola una independiente.

Servidumbre

Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona o de una comunidad distinta del propietario.

Sociedad de tasación

Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a del artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo (finalidad de garantía hipotecaria) los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Solar

Parcela urbana con característica particulares, definidas por la Ley de Suelo y las figuras de planeamiento que afecten al terreno.

Solicitante

Persona física o jurídica que encarga el trabajo a la entidad mediadora o directamente a nosotros. No tiene porque ser la persona que pague el trabajo realizado. Se consideran también clientes.

Solidario

Cuando dos o más personas responden de una deuda indistintamente por lo que se podrá exigir la deuda a cualquiera de ellas.

Subrogación

Acción por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción. Con la compra del inmueble, el comprador tiene la opción de subrogarse en la responsabilidad hipotecaria que grava el inmueble, deduciendo del precio de la compraventa el importe del préstamo. El documento donde se materializa la subrogación es la propia escritura de compraventa. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario.

Suelo no urbanizable

Suelo que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.

Suelo rústico

Aquel dedicado a labores agrícolas o ganaderas y que no puede ser edificado.

Suelo urbanizable

Suelo que no tenga la condición de urbano o de no urbanizable y sea apto para su conversión en urbana tras el correspondiente Plan.

Suelo urbano

Suelo caracterizado por estar transformado y contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

Superficie adoptada

Superficie que tras realizar medición en base a documentación aportada y/o medición in situ, se toma como computable a efectos de valoración.

Superficie comprobada

Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construída con partes comunes

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construída sin parte comunes

Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie edificable

Superficie edificable o edificabilidad es la superficie construida, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito (un inmueble, por ejemplo), en aplicación de las normas dictadas por el Ayuntamiento. Una serie de reglas establecen qué superficie construida computa a efectos de la edificabilidad. Es importante tenerlas en cuenta porque no puede excederse del límite establecido al inmueble. Así, en el caso de una terraza, computa como edificada el 50% de su superficie. Pero si usted la cierra, pasa a computar el 100%, y con ello podría rebasarse el límite establecido para el inmueble.

Superficie real

Superficie que se obtiene por medición directa sobre el inmueble.

Superficie útil

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie comprobada

Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos que es la constatada mediante medición, en visita por un técnico con titulación adecuada a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación.

T

TAE (tasa anual equivalente)

Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que la T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.

Tasa

Tributo cuyo hecho imponible consiste en la prestación de servicios o realización de actividades por el derecho público que se refieran, afecten o beneficien al sujeto pasivo. Debe cumplir las siguientes condiciones: sean obligatorias para el sujeto pasivo y no puedan ser realizadas por el sector privado.

Tasación

Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

Tasador

El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Terreno

Parcela valorada atendiendo a su potencial aprovechamiento urbanístico, sin edificaciones sobre la misma o, eventualmente, sin considerarlas en la valoración en el caso de haberlas. Si está sujeta a explotación agropecuaria (cultivos, explotación ganadera, etc.) el tratamiento debe ser como finca rústica.

Tipificación de la demanda

Ajuste de la demanda de un mercado a una norma de comportamiento común.

Tipificación de la oferta

Ajuste de la oferta de un mercado a una norma de comportamiento común.

Tipo de interés

Es un porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses a pagar por parte del prestatario y que forman parte de la cuota. Puede ser fijo, variable o mixto.

U

Unidad de actuación

Son superficies delimitadas de terrenos, interiores a los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con los mismos, que defi nen el ámbito completo de una actuación integrada. Los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales o dotaciones urbanísticas públicas deben ser considerados como parte integrante de las unidades de actuación en las que hayan sido incluidos.

Unidad de ejecución

Ámbito territorial delimitado dentro de las áreas de reparto, para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos, conforme a lo establecido por la legislación urbanística vigente.

Unidad registral

Elemento definitivo en el Registro de la Propiedad con un número y asignamiento a un determinado tipo de inmueble.

Urbanismo

Es la parte del derecho que se ocupa del planeamiento de las ciudades, regulando el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del mismo

Urbanización

Creación, desarrollo, reforma y progreso de un centro urbano dotado de servicios e instalaciones (energía eléctrica, agua potable, saneamiento, vías de comunicación, etc)

Usos permitidos

En la normativa urbanística de aplicación a un determinado inmueble, cada uno de los usos definidos como permitidos dentro de la misma.

Usufructo

Derecho real de disfrute de una propiedad ajena

Usura

Cobrar una tasa de interés superior al máximo legalmente permitido.

V

Valor Catastral

Valoración que figura en el catastro de una determinada finca. El Catrasto es el censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.

Valor de Mercado o venal de un inmueble (VM)

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Valor de reemplazamiento neto o actual (VRN)

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación (VT)

Es el valor que la Orden ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado

Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH)

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos

Valor liquidativo

Precio unitario de la participación en un fondo de inversión. Se calcula dividiendo el patrimonio del fondo entre el número de participaciones en circulación en ese momento.

Valor máximo legal (VML)

Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor medio ponderado

Es una Medida de Tendencia Central, que es apropiada en el caso cuando en un conjunto de datos cada uno de ellos tiene una importancia relativa o peso respecto de los demás datos, y se obtiene del cociente entre la suma de los productos de cada dato por su peso o ponderación y la suma de los pesos.

Valor patrimonial

Es el valor por el que deben ser incluidos los bienes en la declaración del impuesto de renta.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual

Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.

Valoración

Proceso de asignar un valor económico a un bien

Valoración de empresas

Valoración de sus activos financieros.

Valoración en el suelo urbanizado

Tratando de obtener su valor en fucion de la aplicación del metodo residual estatico tal como este se define en la Orden Miniserial ECO/805/2003.

Valoración intermedia de obra

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Valoración judicial

Valoraciones cuya finalidad tenga por objeto la utilización de las mismas ante la administración de justicia, con pruebas periciales en juicios,…

Valores unitarios

El valor unitario es el que se le asigna a una sola unidad de cierto producto.

Vicios ocultos

Son defectos ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble.

Vida útil

Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Tipo de vivienda de precio limitado subvencionada parcialmente por la administración pública española.

Vivienda para primera residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Vivienda protegida

Viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para poderse acoger a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.

Vuelo

Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elemoentos que sobresalen del plano de la fachada de un edificio.

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