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QUÉ TIPO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO ELEGIR

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Cada vez se contratan más hipotecas de tipo fijo, algunas entidades las proponen a sus clientes, como forma de evitar cláusulas suelo. Otros se lanzan a ellas pensando que es una manera de blindarse frente a una posible subida de tipos… Y hay quien recomienda contratar préstamos a tipo fijo, pues consideran que son más interesantes y ofrecen mayor seguridad a los usuarios ¿Es así?

Fijo versus variable

No hay una regla fija para decir si son mejores los préstamos fijos o los variables: la elección depende de las circunstancias de cada momento.

En los préstamos fijos

El interés es constante durante toda la vida del préstamo.

A estos préstamos no les afectan las subidas de tipos de interés, pero tampoco se pueden beneficiar de las bajadas.

La TAE refleja el coste del préstamo a lo largo de toda su duración.

En los préstamos variables

El interés aplicable varía en función de la evolución de los tipos de interés. Puede bajar…  o subir.

Se calcula una TAE teórica, de manera que se utilizan los últimos datos conocidos de los índices de referencia (suponiendo que estos permanecerán constantes), pero este supuesto no es real y al final de la vida del préstamo su TAE real habrá sido más alta o más baja en función de si los tipos de interés han subido o han bajado.

Y con esos datos, ¿cuál interesa más?

Como la TAE no sirve para comparar préstamos fijos con variables, para decidir, hay que tener en cuenta las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés.

Ahora el Euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0% hasta diciembre de 2017 “o más allá si es necesario”. Una de las implicaciones de esta medida es que los tipos de interés permanecerán muy bajos al menos hasta entonces, pero una vez que se consolide la recuperación económica, es previsible que los tipos de interés a corto plazo tenderán a subir a niveles más normales.

Hay que tener en cuenta que, para ofrecer un tipo de interés fijo a un determinado plazo, las entidades utilizan las previsiones de evolución de tipos de sus departamentos de análisis y siempre ofrecerán un tipo más alto que el que ellos prevean a largo plazo.

El Gobierno ha anunciado medidas para abaratar el coste de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo…. pero ojo, hay que tener en cuenta que no pueden limitar bastantes de los costes derivados de operaciones de novación o subrogación, (como comisiones por cambio de condiciones o por subrogación), por lo que su no aplicación dependerá de la voluntad de las entidades. Por otro lado, a juicio de OCU,el Gobierno no debe fomentar la contratación de préstamos fijos frente a variables o viceversa.

Valora las opciones

Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%. Así, si se mantuviera un Euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor el 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos. Es dificil hacer previsiones de lo que pasará dentro de 10 o 15 años, pero parece claro que a corto plazo los tipos de interés se mantendrán en niveles similares.

En escenarios más pesimistas, en que los tipos subieran más deprisa y a niveles más altos podría resultar más interesante la opción del préstamo fijo. Solo a quienes sean más pesimistas sobre la evolución futura de los tipos de interés y no quieran asumir la incertidumbre de posibles subidas les puede interesar escoger un préstamo a tipo fijo.

Lo que no es en absoluto aconsejable es firmar préstamos a tipo mixto, que ofrecen un tipo fijo los primeros años, privando a los hipotecados de los bajos tipos de interés actuales, y uno variable después, cuando las subidas son más probables. Y tampoco interesa firmar hipotecas variables con un tipo inicial más alto en los primeros años.

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