A. Documentación legal previa a la firma
La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.
A.1. Situación jurídico-registral:
Esta comprobación se ha de realizar en el Registro de la Propiedad correspondiente del lugar donde se encuentra la vivienda. Hay que comprobar:
La titularidad de la vivienda que se quiere adquirir.
La superficie, descripción y cuota de participación que le corresponde a la vivienda en el inmueble.
La existencia de cargas como pueden ser hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, etc.
A.2. Situación urbanística: Hay que tener en cuenta si la vivienda o la zona donde se encuentra está, o se puede encontrar, afectada por un plan urbanístico.
A.3. Cargas de la vivienda:
a) Préstamos hipotecarios: Si hay un préstamo hipotecario sobre la vivienda podemos optar por:
Cancelar la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.
Que el comprador se subrogue en la hipoteca existente, que se descontará del precio de la vivienda.
b) Impuestos: Es necesario comprobar si el vendedor está al corriente de los pagos de los impuestos que graven la vivienda, por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles. Por tanto, el propietario debe entregarnos el último recibo del IBI. En caso de impago, responde la vivienda durante cinco años.
c) Gastos Comunitarios: Hay que comprobar si el vendedor está al corriente de los gastos o cuotas comunitarias. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos un certificado del Administrador, o en su defecto del Presidente de la Comunidad de Propietarios que certifique que está al corriente del pago de los gastos de la comunidad. En caso de impago, la vivienda responde directamente de las cuotas comunitarias que se hayan devengado durante la anualidad en curso y de las cuotas relativas al año natural inmediatamente anterior, cualquiera que sea el propietario actual.
A.4. Cédula de Habitabilidad: Aunque la vivienda sea de segunda mano, el vendedor debe facilitar al comprador la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad, acredita que una vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por normativa y, por tanto, cumple con las condiciones para ser destinado a residencia humana.
Caduca a los 15 años de ser expedida y debe tramitarse nuevamente transcurrido ese plazo.
La cédula de habitabilidad es necesaria para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.
Si el vendedor no tiene a su alcance la cédula de habitabilidad o ésta se encuentra caducada hay que tramitar una nueva. Para obtenerla puede dirigirse al Colegio de Arquitectos o de Arquitectos Técnicos al objeto de que le faciliten un listado de profesionales que le puedan gestionar su obtención. Por descontado, corresponden al vendedor los gastos originados por la obtención de dicha cédula de habitabilidad.
A.5. Suministros: Cuando una vivienda de segunda mano se vende con los suministros de agua, luz y gas dados de alta, hay que asegurarse de que el vendedor está al corriente del pago de dichos suministros. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos los últimos recibos pagados de los suministros. Se aconseja cotejar el consumo en el recibo pagado con el existente en el contador, pues puede haber diferencias en las lecturas estimativas.
Cuando la compraventa se realiza a través de una agencia inmobiliaria, ésta está obligada a facilitar toda la información señalada.
B. La escritura pública
Una vez realizada la entrega de las arras o la paga y señal o el contrato privado de compraventa, hay que firmar ante notario la escritura pública de compraventa.
La escritura pública es un requisito indispensable para que la venta pueda ser inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad, ofreciendo todas las garantías frente a terceros.
Ofrece la ventaja de unas mejores garantías para el comprador, ya que acredita la fecha de la compra, el precio y el resto de las condiciones de la compraventa.
C. Gastos, garantías y responsabilidades
C.1. Impuestos
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.
C.2. Otros Gastos
A cargo del comprador:
Precio total de la vivienda.
Gastos de Notario y del Registro de la Propiedad.
Gastos de gestoría (si corresponden).
A cargo del vendedor:
C.3. Responsabilidades por el estado de una vivienda usada:
El vendedor de una vivienda responde por los vicios ocultos de la misma durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega.
Por tanto, antes de comprar y al objeto de descartar si la vivienda sufre determinadas patologías, es recomendable encargar un diagnóstico sobre el estado de la misma. Esta precaución hay que adoptarla primordialmente, en aquellas viviendas que de acuerdo a su fecha de construcción, se sospeche que se han utilizado determinados materiales que puedan originar estas patologías (vigas de madera con termitas, aluminosis, etc.)
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