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VENTA
No te comprometas a nada ni recibas cantidades a cuenta del precio si no tienes toda la documentación preparada para la venta.
Muchas veces, aunque la casa sea tuya o tuya y de tus hermanos, hace falta arreglar una herencia previa o cancelar una carga. No tienen por qué ser procesos difíciles, pero puede que te impidan cumplir en el plazo al que te habías obligado.
Cuando más cabos sueltos existan o debas arreglar para poder vender, más necesaria o conveniente sería la presencia de un asesor que te auxilie en ese proceso, bien un abogado, bien una inmobiliaria. Si bien, no olvides, las funciones de abogado e inmobiliaria son diferentes. Tu abogado velará siempre por tus intereses, la inmobiliaria busca el éxito del trato. Si la actuación de esta última es correcta querrá compradores y vendedores contentos, pues el éxito de la operación redundará en su crédito comercial.
Asesórate bien sobre los costes de la operación, incluidos los fiscales. Vender una propiedad conllevará un posible incremento patrimonial en el IRPF del siguiente ejercicio (la querida “renta”) y, si el bien es de naturaleza urbana, en todo caso, una liquidación y, posiblemente, pago del IIVTNU (Plus-valía). Contratar una gestoría que controle la liquidación, aunque te cobre, podrá incidir en que te ahorres dicho pago en aquellos supuestos en los que pese a haber pérdida patrimonial la Administración te gire la liquidación.
No olvides que si das poderes notariales a alguien para vender debe ser de tu absoluta confianza, pues hay vida más allá de las escrituras y a veces hay quien introduce opacidad en las operaciones de forma indebida con el propósito de obtener una ganancia.
Asegúrate de que aparecen en la escritura las cantidades realmente pactadas como precio de la operación. Engañar bajo el pretexto de una ahorro fiscal suele ser el inicio de una cadena de problemas.
Es conveniente que tengas hablados los cabos sueltos que puedan quedar tras la firma de la escritura e, incluso, que se recojan en esta. Así, por ejemplo, aquellos supuestos en los que necesites un plazo para desalojar el inmueble.
Pide cheques bancarios como medio de pago del precio, si la operación es entre particulares. Las transferencias que se hacen en el momento de la firma, salvo que la operación vaya respaldada por un préstamo hipotecario, pueden generar problemas y muchas veces son revocables, te podrías encontrar con haber vendido la propiedad sin haber cobrado el precio, finalmente.
No dejes cosas a “lo que diga la ley”, si no sabes lo que la ley dice, y no tomes como modelo lo que has hecho en otra operación anterior, pues eso no quiere decir que lo que hiciste fuera la solución legal a lo no hablado, como sucede, por ejemplo, en los gastos de la compraventa.
ESSENCIA calcula gratuitamente cuanto vale tu piso. Usamos en primer lugar la información de ventas reales en la zona que nos proporciona el Registro de la Propiedad, seguidamente comprobamos inmuebles de similares características y zona que están publicados en internet, que sumado a contrastar la información obtenida con nuestro equipo y colaboradores inmobiliarios cobre últimas ventas, y con unos coeficientes correctores proporcionados por nuestro Big Data nos da una orquilla de precios que determinan el valor de la vivienda.
Toda propiedad tiene un valor de tasación inmobiliaria que depende del tipo de propiedad de que se trate, zona en la que se encuentre, característica, etc.
Para vender una propiedad, debemos saber cuál es la valoración de mercado real de venta, dato del que nos podrá informar el agente inmobiliario. Éste deberá decirte si el valor que logra por tu inmueble es superior al de otro parecido por la misma zona o de las mismas características.
Te acompañamos en todo el proceso, creamos tu anuncio con fotos y videos profesionales, los posicionamos en primeras posiciones de los portales inmobiliarios, hacemos conjuntamente el seguimiento de los anuncios, te buscamos compradores reales, te asesoramos en la negociación, ofrecemos la financiación para tu comprador, elaboramos la documentación legal para la venta. Y somos muy efectivos. ¿ Sabías que vendemos más de 200 viviendas al año ?
NO. Si no vendes tu piso no pagas nada. Trabajamos a ÉXITO, y nos pagas el día de la oportuna firma de la compraventa en notaría.
En ESSENCIA, sabemos que la parte más importante de un anuncio son las fotografías. Si damos este servicio profesional si contratas con nosotros el encargo de venta en EXCLUSIVA COLABORATIVA. Contamos con fotógrafos profesionales que se encargarán de sacar el máximo partido a cada rincón de tu vivienda y de realizar los planos, para que los futuros compradores se hagan una idea real de cómo es la casa que van a comprar.
Una vez tengamos las fotos profesionales, el plano de la vivienda y la descripción de la vivienda redactada, publicamos el anuncio en los portales inmobiliarios más visitados por los compradores, tanto nacionales como internacionales. Disponer de fotografías de calidad, plano y descripciones optimizadas hace que los anuncios, de forma natural, estén bien posicionados, sumado a la fuerte inversión por parte de ESSENCIA en portales para contratar posiciones destacadas.
Por ejemplo, en Idealista publicamos los anuncios en posiciones destacadas. En Fotocasa realizamos acciones de reposicionamiento, para que cada anuncio aparezca al menos una vez al mes cada en la primera posición, o incluso más de una vez en un mismo mes en función de la evolución del precio y de la actividad de la zona.
REVISA NUESTRA PUBLICACIÓN EN :
IDEALISTA: https://www.idealista.com/pro/essencia-inmobiliaria-gandia-real-estate/venta-viviendas/
PISOS.COM: https://www.pisos.com/inmobiliaria-essencia_portal_inmobiliario_992307_0/
THINKSPAIN: https://www.thinkspain.com/spain-listings/o18980
KYERO: https://www.kyero.com/es/espa%C3%B1a-propiedad-en-venta-0l55529/a8279-essencia-real-estate
…
Debes aportar la copia de las escrituras y el DNI del propietario (si no eres tú mismo), el último recibo del IBI y otros gastos como el agua o gas. Además, también es importante aportar, días previos a la venta, un certificado de estar al tanto de todos los pagos de la comunidad y el Certificado de Eficiencia Energética.
Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).
En ESSENCIA tenemos un equipo que se dedica únicamente a filtrar las llamadas, para que te lleguen sólo los compradores realmente interesados y con capacidad financiera suficiente para una venta exitosa.
Sí puede vender la vivienda hipotecada. El día de la firma de la escritura pública el apoderado del banco que concedió la hipoteca recibirá la cantidad pendiente de pagar del préstamo y el resto el vendedor.
Guía de compraventa
La compra de una vivienda es, probablemente, la mayor decisión económica en una vida. Una operación que requiere de atención a cada detalle.
1. Publicidad sobre la venta de una vivienda.
Ha de figurar de manera visible y sin inducir a error:
2. Información previa para vender una vivienda de primera mano:
La información que debe facilitarse para la venta de una vivienda es:
Acuerdo entre el comprador y el vendedor
3. Entrega de arras o paga y señal:
Cuando el usuario está interesado en la adquisición de una vivienda puede entregar una cantidad de dinero al vendedor. Esta entrega puede realizarse según diferentes conceptos jurídicos:
En todo caso la cantidad que entrega el comprador al vendedor ha de constar en documento escrito donde se indique como mínimo, los datos del comprador, los datos del vendedor, los datos y descripción de la vivienda, la cantidad que se entrega en concepto de arras o paga y señal (a deducir del precio total de la vivienda), las cargas y gravámenes que afectan a la vivienda, y la fecha y condiciones en que se otorgará la escritura pública.
Si hablamos de reserva lo habitual es pensar que hemos firmado una opción de compra: el comprador elige si compra o no en un plazo determinado.
Si hablamos de paga o señal o entrega a cuenta o incluso arras “confirmatorias” las partes se obligan a comprar y vender.
Sin embargo si hablamos de arras penitenciales, (Art. 1.454 del Código Civil -las más habituales), las partes no están obligadas a comprar y vender, pero si el comprador, definitivamente, no quiere comprar, pierde las arras; y si el vendedor, definitivamente, no quiere vender, debe devolverlas duplicadas.
La compra de una vivienda de segunda mano
A. Documentación legal previa a la firma
La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.
A.1. Situación jurídico-registral:
Esta comprobación se ha de realizar en el Registro de la Propiedad correspondiente del lugar donde se encuentra la vivienda. Hay que comprobar:
La titularidad de la vivienda que se quiere adquirir.
La superficie, descripción y cuota de participación que le corresponde a la vivienda en el inmueble.
La existencia de cargas como pueden ser hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, etc.
A.2. Situación urbanística: Hay que tener en cuenta si la vivienda o la zona donde se encuentra está, o se puede encontrar, afectada por un plan urbanístico.
A.3. Cargas de la vivienda:
a) Préstamos hipotecarios: Si hay un préstamo hipotecario sobre la vivienda podemos optar por:
Cancelar la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.
Que el comprador se subrogue en la hipoteca existente, que se descontará del precio de la vivienda.
b) Impuestos: Es necesario comprobar si el vendedor está al corriente de los pagos de los impuestos que graven la vivienda, por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles. Por tanto, el propietario debe entregarnos el último recibo del IBI. En caso de impago, responde la vivienda durante cinco años.
c) Gastos Comunitarios: Hay que comprobar si el vendedor está al corriente de los gastos o cuotas comunitarias. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos un certificado del Administrador, o en su defecto del Presidente de la Comunidad de Propietarios que certifique que está al corriente del pago de los gastos de la comunidad. En caso de impago, la vivienda responde directamente de las cuotas comunitarias que se hayan devengado durante la anualidad en curso y de las cuotas relativas al año natural inmediatamente anterior, cualquiera que sea el propietario actual.
A.4. Cédula de Habitabilidad: Aunque la vivienda sea de segunda mano, el vendedor debe facilitar al comprador la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad, acredita que una vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por normativa y, por tanto, cumple con las condiciones para ser destinado a residencia humana.
Caduca a los 15 años de ser expedida y debe tramitarse nuevamente transcurrido ese plazo.
La cédula de habitabilidad es necesaria para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.
Si el vendedor no tiene a su alcance la cédula de habitabilidad o ésta se encuentra caducada hay que tramitar una nueva. Para obtenerla puede dirigirse al Colegio de Arquitectos o de Arquitectos Técnicos al objeto de que le faciliten un listado de profesionales que le puedan gestionar su obtención. Por descontado, corresponden al vendedor los gastos originados por la obtención de dicha cédula de habitabilidad.
A.5. Suministros: Cuando una vivienda de segunda mano se vende con los suministros de agua, luz y gas dados de alta, hay que asegurarse de que el vendedor está al corriente del pago de dichos suministros. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos los últimos recibos pagados de los suministros. Se aconseja cotejar el consumo en el recibo pagado con el existente en el contador, pues puede haber diferencias en las lecturas estimativas.
Cuando la compraventa se realiza a través de una agencia inmobiliaria, ésta está obligada a facilitar toda la información señalada.
B. La escritura pública
Una vez realizada la entrega de las arras o la paga y señal o el contrato privado de compraventa, hay que firmar ante notario la escritura pública de compraventa.
La escritura pública es un requisito indispensable para que la venta pueda ser inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad, ofreciendo todas las garantías frente a terceros.
Ofrece la ventaja de unas mejores garantías para el comprador, ya que acredita la fecha de la compra, el precio y el resto de las condiciones de la compraventa.
C. Gastos, garantías y responsabilidades
C.1. Impuestos
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.
C.2. Otros Gastos
A cargo del comprador:
Precio total de la vivienda.
Gastos de Notario y del Registro de la Propiedad.
Gastos de gestoría (si corresponden).
A cargo del vendedor:
El impuesto sobre el incremento del valor los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía). Aunque se pacte expresamente lo contrario, este impuesto debe pagarlo el vendedor.
C.3. Responsabilidades por el estado de una vivienda usada:
El vendedor de una vivienda responde por los vicios ocultos de la misma durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega.
Por tanto, antes de comprar y al objeto de descartar si la vivienda sufre determinadas patologías, es recomendable encargar un diagnóstico sobre el estado de la misma. Esta precaución hay que adoptarla primordialmente, en aquellas viviendas que de acuerdo a su fecha de construcción, se sospeche que se han utilizado determinados materiales que puedan originar estas patologías (vigas de madera con termitas, aluminosis, etc.)
COMPRA
Pide asesoramiento sobre las cantidades que se entregan en concepto de arras. Las arras deben ser equilibradas para ambas partes. No olvides que los riesgos deben ser equivalentes, si se configuran como arras penitenciales. El comprador debe perder lo entregado y el vendedor debe devolver duplicadas las arras. No es infrecuente que el sacrificio, indebidamente, se imponga sólo al comprador mal asesorado.
No hagas entregas desproporcionadas de dinero antes de firmar la escritura si esas cantidades no puedes tener garantía de recobro si el trato se frustra. No es infrecuente que, de buena fe, el dinero entregado a cuenta se gaste por el vendedor y luego, si se frustra el trato no se pueda devolver.
Para entregar cualquier cantidad grande de dinero asegúrate de que lo está recibiendo una persona facultada para ello, bien por ser el propietario, bien por tener unos poderes notariales de representación. Entregar una pequeña señal a la inmobiliaria está bien y es un riesgo asumible. Entregar cantidades a cuenta del precio es temerario si no se entrega a la persona adecuada.
Si es posible, minimiza el tiempo entre la entrega de cantidades y la firma de la escritura. Muchos de los problemas surgen por dilatar esa fase precontractual en la que, ambas partes, especialmente el comprador, se ha hecho ilusiones y ha empezado a hacer gastos. El vendedor retiene la propiedad hasta la firma de la escritura, pero recuperar el dinero entregado a cuenta, si se frustra la operación, puede ser complicado.
Asegúrate de que la propiedad se encuentra libre de cargas. Para ello, pide una nota actualizada del Registro de la Propiedad. Piensa que la escritura tendrán que firmarla todos los titulares registrales, que, además, deberán ser los titulares reales. En ocasiones no se ha inscrito una operación intermedia, por ejemplo, una herencia, si falleció el titular registral. En esos casos debes buscar asesoramiento y extremar la precaución.
Pide el certificado de eficiencia energética. Su falta podrá dificultarte actuaciones posteriores, sin perjuicio de que el notario te advertirá de las consecuencias de su falta.
Infórmate sobre la necesidad de obtener licencia de segunda ocupación o cédula de habitabilidad. La regulación varía en función de la Comunidad Autónoma.
Infórmate sobre los costes fiscales, pues no se pagan los mismos impuestos en todas las Comunidades Autónomas.
No olvides los plazos que te explicará el notario para realizar la liquidación fiscal.
El resto del precio no pagado antes de la compraventa, págalo con un cheque bancario, aunque lleve sus costes, mientras no lo entregues no tendrás que gestionar la recuperación del dinero, si la operación se frustra antes de la firma y pagaste todo el precio, previamente con transferencias.
No olvides reclamar las llaves de la propiedad, haber visitado el inmueble y haberte asegurado de que está libre de ocupantes.
Si es un terreno, comprueba e infórmate sobre si se puede destinar al uso que pretendías darle.
Igual que sucede para el vendedor, no dejes cosas a “lo que diga la ley”, si no sabes lo que la ley dice, y no tomes como modelo lo que has hecho en otra operación anterior, pues eso no quiere decir que lo que hiciste fuera la solución legal a lo no hablado, como sucede, por ejemplo, en los gastos de la compraventa.
Como habréis visto, hay que controlar muchas cosas, la lista es meramente ejemplificativa y justifica la contratación de alguien que te guíe durante todo el proceso tanto si compras como si vendes. En todo caso, no olvides que todas esas cuestiones puedes preguntarlas en la notaría, con carácter previo a la firma. Y no olvides, aunque contrates un profesional, debes tener una actitud activa, incluso y especialmente durante la firma de la escritura, pues no olvides que, al final, las consecuencias se producen en tu patrimonio.
Que no te intimide el nombre, es solo un trámite (aunque esencial para comprar tu vivienda). Desde que se aprobó en 2010 la ley sobre prevención del blanqueo de capitales, cualquier persona que quiera comprar una vivienda en España debe justificar el origen del dinero que utilizará para hacerlo, así como su trazabilidad. La finalidad de esta ley es controlar el blanqueo de dinero que procede de actividades ilegales.
Te contamos cómo te afecta.
Para pasar este trámite a la hora de comprar vivienda, tendrás que firmar el documento de blanqueo de capitales que te facilitaremos desde ESSENCIA. Los datos que se solicitan en este documento son:
Para personas físicas
Para personas jurídicas
Sí, es esencial que lo hagas para apoyar lo que especifiques en el documento de blanqueo de capitales. Esta es la documentación que te pediremos:
Documento identificativo
Documento para acreditar la actividad económica o profesional. Este documento variará en función de la actividad del cliente, y puede ser:
Puede parecer enrevesado, pero los profesionales de ESSENCIA te guiarán en el proceso para ayudarte a gestionarlo y evitarte quebraderos de cabeza.
Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).
Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vivienda, a demás del importe de la propia propiedad son:
B) TIPO REDUCIDO DEL 8%
Se aplica el tipo de gravamen del 8% en los siguientes casos:
– En la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la vivienda constituya o vaya a constituir la primera vivienda habitual del adquirente, y la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
– En la adquisición de la vivienda que vaya a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del IRPF del sujeto pasivo correspondiente al período impositivo inmediato anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo, no exceda, de 25.000 euros, en tributación individual, o de 40.000 euros, en tributación conjunta, y la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
– En la adquisición de bienes inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional o de una rama de actividad, cuando la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al IVA, siempre que se cumplan los requisitos exigidos en el apartado Dos.3) del artículo Trece de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos (ver enlace en el apartado de Lista de normativa), y además la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto;
– En la adquisición de bienes inmuebles por jóvenes menores de 35 años que sean empresarios o profesionales o por sociedades mercantiles participadas directamente en su integridad por jóvenes menores de 35 años, siempre que se cumplan los requisitos exigidos en el apartado Dos.4) del artículo Trece de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos (ver enlace en el apartado de Lista de normativa), y además la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
C) TIPO REDUCIDO DEL 4%:
Se aplica el tipo de gravamen del 4% en los siguientes casos:
– En la adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la vivienda constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del adquirente, y la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
– En la adquisición de la vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del IRPF del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendientes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las demás personas que vayan a habitar en la vivienda, correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros.
Además, la adquisición deberá efectuarse en documento público o formalizarse de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
– En las adquisiciones de viviendas (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) que vayan a constituir la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%, siempre que la adquisición se efectúe en documento público o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.
Si es usted comprador y no va a financiar, solo tendrá que aportar su DNI vigente y las cantidades para el pago..
En el caso de financiar su banco le solicitará:
Cuando vas a solicitar un préstamo hipotecario, la entidad bancaria va a examinar tu solvencia para decidir si asume o no el riesgo de darte el dinero que estás pidiendo. Para poder hacer esa evaluación de riesgos te pedirá los siguientes documentos:
Guía de compraventa
La compra de una vivienda es, probablemente, la mayor decisión económica en una vida. Una operación que requiere de atención a cada detalle.
1. Publicidad sobre la venta de una vivienda.
Ha de figurar de manera visible y sin inducir a error:
2. Información previa para vender una vivienda de primera mano:
La información que debe facilitarse para la venta de una vivienda es:
Acuerdo entre el comprador y el vendedor
3. Entrega de arras o paga y señal:
Cuando el usuario está interesado en la adquisición de una vivienda puede entregar una cantidad de dinero al vendedor. Esta entrega puede realizarse según diferentes conceptos jurídicos:
En todo caso la cantidad que entrega el comprador al vendedor ha de constar en documento escrito donde se indique como mínimo, los datos del comprador, los datos del vendedor, los datos y descripción de la vivienda, la cantidad que se entrega en concepto de arras o paga y señal (a deducir del precio total de la vivienda), las cargas y gravámenes que afectan a la vivienda, y la fecha y condiciones en que se otorgará la escritura pública.
Si hablamos de reserva lo habitual es pensar que hemos firmado una opción de compra: el comprador elige si compra o no en un plazo determinado.
Si hablamos de paga o señal o entrega a cuenta o incluso arras “confirmatorias” las partes se obligan a comprar y vender.
Sin embargo si hablamos de arras penitenciales, (Art. 1.454 del Código Civil -las más habituales), las partes no están obligadas a comprar y vender, pero si el comprador, definitivamente, no quiere comprar, pierde las arras; y si el vendedor, definitivamente, no quiere vender, debe devolverlas duplicadas.
La compra de una vivienda de segunda mano
A. Documentación legal previa a la firma
La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.
A.1. Situación jurídico-registral:
Esta comprobación se ha de realizar en el Registro de la Propiedad correspondiente del lugar donde se encuentra la vivienda. Hay que comprobar:
La titularidad de la vivienda que se quiere adquirir.
La superficie, descripción y cuota de participación que le corresponde a la vivienda en el inmueble.
La existencia de cargas como pueden ser hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, etc.
A.2. Situación urbanística: Hay que tener en cuenta si la vivienda o la zona donde se encuentra está, o se puede encontrar, afectada por un plan urbanístico.
A.3. Cargas de la vivienda:
a) Préstamos hipotecarios: Si hay un préstamo hipotecario sobre la vivienda podemos optar por:
Cancelar la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.
Que el comprador se subrogue en la hipoteca existente, que se descontará del precio de la vivienda.
b) Impuestos: Es necesario comprobar si el vendedor está al corriente de los pagos de los impuestos que graven la vivienda, por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles. Por tanto, el propietario debe entregarnos el último recibo del IBI. En caso de impago, responde la vivienda durante cinco años.
c) Gastos Comunitarios: Hay que comprobar si el vendedor está al corriente de los gastos o cuotas comunitarias. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos un certificado del Administrador, o en su defecto del Presidente de la Comunidad de Propietarios que certifique que está al corriente del pago de los gastos de la comunidad. En caso de impago, la vivienda responde directamente de las cuotas comunitarias que se hayan devengado durante la anualidad en curso y de las cuotas relativas al año natural inmediatamente anterior, cualquiera que sea el propietario actual.
A.4. Cédula de Habitabilidad: Aunque la vivienda sea de segunda mano, el vendedor debe facilitar al comprador la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad, acredita que una vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por normativa y, por tanto, cumple con las condiciones para ser destinado a residencia humana.
Caduca a los 15 años de ser expedida y debe tramitarse nuevamente transcurrido ese plazo.
La cédula de habitabilidad es necesaria para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.
Si el vendedor no tiene a su alcance la cédula de habitabilidad o ésta se encuentra caducada hay que tramitar una nueva. Para obtenerla puede dirigirse al Colegio de Arquitectos o de Arquitectos Técnicos al objeto de que le faciliten un listado de profesionales que le puedan gestionar su obtención. Por descontado, corresponden al vendedor los gastos originados por la obtención de dicha cédula de habitabilidad.
A.5. Suministros: Cuando una vivienda de segunda mano se vende con los suministros de agua, luz y gas dados de alta, hay que asegurarse de que el vendedor está al corriente del pago de dichos suministros. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos los últimos recibos pagados de los suministros. Se aconseja cotejar el consumo en el recibo pagado con el existente en el contador, pues puede haber diferencias en las lecturas estimativas.
Cuando la compraventa se realiza a través de una agencia inmobiliaria, ésta está obligada a facilitar toda la información señalada.
B. La escritura pública
Una vez realizada la entrega de las arras o la paga y señal o el contrato privado de compraventa, hay que firmar ante notario la escritura pública de compraventa.
La escritura pública es un requisito indispensable para que la venta pueda ser inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad, ofreciendo todas las garantías frente a terceros.
Ofrece la ventaja de unas mejores garantías para el comprador, ya que acredita la fecha de la compra, el precio y el resto de las condiciones de la compraventa.
C. Gastos, garantías y responsabilidades
C.1. Impuestos
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.
C.2. Otros Gastos
A cargo del comprador:
Precio total de la vivienda.
Gastos de Notario y del Registro de la Propiedad.
Gastos de gestoría (si corresponden).
A cargo del vendedor:
El impuesto sobre el incremento del valor los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía). Aunque se pacte expresamente lo contrario, este impuesto debe pagarlo el vendedor.
C.3. Responsabilidades por el estado de una vivienda usada:
El vendedor de una vivienda responde por los vicios ocultos de la misma durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega.
Por tanto, antes de comprar y al objeto de descartar si la vivienda sufre determinadas patologías, es recomendable encargar un diagnóstico sobre el estado de la misma. Esta precaución hay que adoptarla primordialmente, en aquellas viviendas que de acuerdo a su fecha de construcción, se sospeche que se han utilizado determinados materiales que puedan originar estas patologías (vigas de madera con termitas, aluminosis, etc.)
Tener una vivienda en la costa de España trae muchos beneficios: sol, mar, buen tiempo… y el mejor de todos para los extranjeros: obtener la Golden Visa.
¿No la conocías? La Golden Visa es un visado de residencia especial para inversores que adquieran una propiedad o realicen una inversión en España.
Si obtienes este permiso, puedes residir en España durante 1 año -salvo si adquieres un bien inmueble con contrato de arras, en cuyo caso la duración es de 6 meses-. Pasado el año, podrás solicitar una Autorización de Residencia, válida por 2 años ampliables.
De verdad, merece la pena obtener la Golden Vida. ¿Que por qué? Mira algunas de las ventajas del permiso de residencia:
Las ventajas de la Golden Visa suenan muy bien, ¿verdad? Si te interesa disfrutarlas, ten en cuenta estos requisitos:
En esta web del Ministerio de Asuntos Exteriores puedes consultar en profundidad los requisitos y los pasos para solicitarla.
Te aseguramos que merece la pena cumplir con los requisitos para obtener la Golden Visa. ¡Vivir la buena vida en España está al alcance de tu mano!
Rgulacióin de los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat Valenciana sobre determinadas viviendas y activos inmobiliarios, para destinarlos a personas que se hallen en situación de vulnerabilidad.
1- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE SOBRE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA
La nueva regulación no contiene cambios importantes respecto de la anterior, limitándose a clarificar algunos aspectos procedimentales. De todas formas, vamos a aprovechar para repasar los requisitos y el procedimiento a seguir en la nueva norma:
Ámbito de aplicación: La GV ostenta los derechos de adquisición preferente en el caso de segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, pudiendo distinguir:VPP de promoción pública: Todas las viviendas están sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de la GV, mientras dure su calificación pública.
VPP de promoción privada: Están sujetas a este derecho solamente aquellas cuya calificación definitiva sea de fecha posterior a la entrada en vigor de la ley de la vivienda de la comunidad valenciana, es decir, a partir del día 21 de abril de 2005.
Tipo de transmisión: Los derechos de adquisición preferente se aplican a las segundas y posteriores transmisiones de VPP inter vivos, gratuitas u onerosas (donaciones y compraventas), ya sean mediante escritura notarial o pública subasta. Se exceptúan las donaciones de viviendas para residencia habitual a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho. También se exceptúan las aportaciones a la sociedad de gananciales y las extinciones de condominio.
Precio: El precio a pagar por la GV será el mismo de la transmisión que se pretende realizar, y en el caso de donación el que establezca la propia GV para el impuesto de donaciones.
Tanteo: El procedimiento es el siguiente:Notificación a la GV por parte del propietario de su decisión de enajenar, indicando los datos esenciales de la transmisión (transmitente, adquirente, identificación de la vivienda, precio).
El pazo pare ejercitar el derecho de tanteo es de 60 días naturales desde la fecha de la notificación (la del registro de entrada).
El transmitente tiene obligación de permitir la entrada a la vivienda a los técnicos de la GV para que la puedan examinar y valorar.
El derecho de tanteo se extingue cuando transcurra el citado plazo de 60 días sin que la GV lo haya ejercitado o antes de este plazo si la GV contesta renunciando a ejercitarlo.
Si a los seis meses siguientes de extinguirse el derecho de tanteo no se produce la transmisión proyectada, habrá que realizar una nueva notificación para el derecho de tanteo.
El ejercicio del derecho de tanteo se notificará por la GV al transmitente de manera fehaciente y procederá al pago de su precio en el plazo de cuatro meses desde esta notificación.
Los notarios no autorizarán las escrituras que documenten las transmisiones sin que se les acredite haberse efectuado la notificación para el tanteo y el transcurso del plazo para su ejercicio. Y comunicarán la transmisión a la GV en el plazo de 20 días naturales. El registro de la propiedad también deberá controlar que se han cumplido estos requisitos previamente a la inscripción.
Retracto: El procedimiento es el siguiente:Notificación de la transmisión a la GV por parte del adquirente en el plazo de los quince días naturales siguientes, indicando los datos esenciales de la transmisión y aportando copia de la escritura que la documenta. En el caso de las subastas, la notificación la debe realizar el organismo que la que la tramite. La GV podrá ejercitar el derecho de retracto en los casos en que no se le haya hecho la notificación para ejercitar el derecho de tanteo; cuando en esa notificación se hayan omitido datos esenciales de la transmisión; cuando la transmisión se realice una vez pasados seis meses desde que finalizó el derecho de tanteo; cuando la transmisión se realiza en condiciones distintas de las notificadas en el tanteo; y cuando la transmisión se realice en pública subasta. El derecho retracto se podrá ejercitar dentro de los 60 días naturales siguientes a contar desde la notificación de haberse efectuado la transmisión o desde que la GV tenga conocimiento de la misma. Transcurrido este plazo caducará el derecho de retracto, aunque la GV podrá renunciar antes a su ejercicio. El adquirente tiene obligación de permitir la entrada a la vivienda de los técnicos de la GV para examinarla y valorarla. El ejercicio del derecho de retracto se notificará fehaciente al adquirente y el pago se realizará dentro del plazo de cuatro meses.
Cesión a terceros: La GV podrá ceder estos derechos de adquisición preferente a favor otros organismos públicos como ayuntamientos y sociedades o instituciones públicas con competencia en materia de vivienda.
2- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIONES SINGULARES DE VIVIENDAS
Como novedad de la norma legal se establece un derecho de adquisición preferente a favor de la GV en los siguientes casos de primeras y posteriores transmisiones de viviendas privadas ubicadas en los municipios incluidos dentro de las áreas de necesidad de vivienda o de su área de influencia establecidas y declaradas por la GV o por los propios municipios:
a) Derecho de tanteo y retracto para el caso de viviendas adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
b) Derecho de retracto en las viviendas adquiridas mediante subasta pública judicial o notarial.
c) Derecho de tanteo y retracto en el caso de transmisiones de edificios cuyo destino principal sea residencial, que cuenten con un mínimo de cinco viviendas, cuando se transmita al menos el 80% del edificio, ya sea mediante venta directa o mediante la venta instrumental de participaciones sociales o acciones.
d) Derecho de tanteo y retracto para el caso de transmisión de lotes de diez o más viviendas, ya sea mediante venta directa o mediante la venta instrumental de participaciones sociales o acciones.
El procedimiento a seguir para el tanteo y el retracto es el que acabamos de ver para las transmisiones de viviendas de protección pública, y se aplicará a las transmisiones que se realicen desde la entrada en vigor de esta norma (12/06/2020), respecto de viviendas y edificios que hubieran sido adquiridos después del día 21 de abril de 2005 (entrada en vigor de la ley de la vivienda de la comunidad valenciana).
